Nueva ley hipotecaria España 2019

En Montesinos Falcón Real Estate nos gusta mantenerte informado sobre las últimas noticias en el sector inmobiliario.

Por eso queremos resumirte la nueva ley hipotecaria 2019, que tras la crisis derivada del boom inmobiliario, es una de las principales noticias nacionales, incluso meses antes de ser aprobada.

La primera versión de esta iniciativa era presentada por Mariano Rajoy en 2017, ha retornado al parlamento después del verano de 2018. Finalmente, esta ley entrará en vigor 3 meses después de su publicación en el BOE, no antes de mayo de 2019.

Con algunas cuestiones por rematar, la nueva ley, introducirá los siguientes cambios con los siguientes beneficios para el hipotecado.

De carácter económico:

Gastos

1. El banco podrá cobrar sólo aquellos servicios que pueda acreditar que realmente ha prestado, que serán explicados y resumidos de manera transparente para el hipotecado.
2. Los actos jurídicos documentados deberán de ser pagados por los bancos en lugar del cliente. Esta cifra podrá ir del 0,5% al 1,5% dependiendo de la Comunidad Autónoma del inmueble.
3. Sobre los gastos de notaría:
   • El cliente solo pagará la tasación y las copias de su escritura solicitadas a título personal.
   • Los gastos de gestoría, junto con aranceles notariales de escritura y registro correrán a cargo del banco o prestamista.

Comisiones

1. Clausulas suelo. Estarán totalmente prohibidas aquellas cláusulas relacionadas con las hipotecas variables donde se estipula que, al bajar el Euribor, el banco cobraría unos intereses mínimos (suelo) que nunca podrían reducirse.
2. Bajan las comisiones por amortización anticipada:
   • Hipotecas fijas a 2% los primeros 10 años y 1,5% a partir del año 11
   • Hipotecas variables 0,25% los primeros 3 años y 0,15% entre los 3 y 5 años
   • El banco deberá unificar en un solo cobro los gastos de apertura, estudio, tramitación y convenio, y deberán ser totalmente claros y transparentes para el hipotecado.
3. Respecto a los embargos, la nueva ley impide a un banco empezar un proceso de ejecución hipotecaria, previo al desahucio, hasta que un cliente incumpla los siguientes impagos:

• • Durante la 1ra mitad de la hipoteca, para deudas >12 mensualidades o superados el 3% del préstamo hipotecario
  • Durante la 2da mitad de la hipoteca, para deudas > 15 mensualidades o superados el 7% del préstamo

Se concederá un plazo de 1 mes para su cumplimiento. También se limitará los intereses de demora por impago solo al principal vencido y pendiente de pago, con un interés remuneratorio máximo de 3 puntos para hipotecas nuevas y 2 puntos para las antiguas.

Condiciones

1. El deudor puede cambiar de banco o las condiciones de su hipoteca cuando quiera, sin incurrir en costes adicionales.
2. En el caso de las hipotecas variables podrán convertirse en fijas con una penalización máxima de un 0,15% de comisión del capital reembolsado durante los primeros 3 años. La penalización desaparecerá al 4to año.
3. Respecto a los seguros, continua la obligatoriedad de contratar un seguro que de cobertura al cumplimiento de las obligaciones de la hipoteca (seguro de vida), pero de manera anual y con carácter renovable. Sin embargo, quedan prohibida la obligatoriedad de la concesión de la hipoteca a compra de productos vinculados a la hipoteca (como seguros de hogar, planes de pensiones, etc.), a menos que esto suponga un beneficio en el contrato de la hipoteca.

 

Respecto a trámites y procedimientos:

1. Tasaciones. El banco o el prestamista utilizará sólo profesionales homologados y reconocidos por el banco de España.
2. Historial crediticio. Los bancos están obligados a analizar la solvencia del cliente consultando su historial crediticio en la central de riesgos del banco de España y en entidades privadas de riesgos.También tendrán la obligación de compartir datos de morosidad con estas instituciones.
3. Conocimiento de lo que se firma. El Notario tendrá que dar fe que el deudor conoce lo que está firmando, por lo que el cliente tendrá el derecho de tener una entrevista gratuita con notaria previa a la escritura, donde se le expliquen y se aclaren acuerdos de la hipoteca que va a firmar.
4. Ecología. De momento, no hay prioridades de financiación para hipotecas que fomenten la eficiencia energética o renovable, sin embargo, se contempla que este tipo de hipotecas podrían estar exentas del pago del impuesto.

Todos estos cambios aplicarán en 2019 para hipotecas contratadas 3 meses después de la publicación de esta ley en el BOE, sin embargo, algunas de las cláusulas pueden ser aplicadas a hipotecas antiguas, como la del vencimiento anticipado, que también afectará a los procedimientos de embargo actualmente suspendidos y pendientes de resolución en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

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